Ansvarsfördelning vid bostadsköp
av Folke Grauers, ordf i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN
1. Feltvister vid fastighetsköp och köp av bostadsrätt
Feltvister vid fastighetsköp (villa- och radhus-fastighet) är vanliga och det finns en omfattande rättspraxis. När det gäller bostadsrättsköp är rättspraxis knapphändig. Det är därför lämpligt att behandla båda köpen parallellt och visa på likheter och olikheter.
2. Vad är bostadsrätt?
Bostadsrätt är en nyttjanderätt på obegränsad tid till en bostad. Bostaden är oftast en lägenhet i en flerfamiljs-fastighet, men det kan också röra sig om en villa eller ett radhus. Fastigheten ägs av en bostadsrättsförening; bostadsrätt uppkommer ursprungligen genom att fören-ingen upplåter bostadsrätt till en medlem i föreningen. Denna av föreningen upplåtna bostadsrätt kan därefter säljas till någon som träder in som medlem i stället för säljaren och blir ny bostadsrättshavare.
Bostadsrättshavaren har ansvar för underhållet av sin lägenhet, medan föreningen har ansvar för gemensamma anläggningar som stammar för vatten, avlopp och el. Den närmare fördelningen framgår av föreningens stadgar.
3. Fast och lös egendom
Fast egendom och fastighet definieras i jordabalken. Fast egendom är mark; all mark är indelad i s k fastigheter. Till en fastighet hör bl a byggnad och tillbehör till bygg-naden. Felansvaret vid köp regleras i 4 kap jordabalken.
Allt som inte är fast egendom är lös egendom; lös egendom är således negativt definierad. Bostadsrätt är lös egendom. Felansvaret vid köp av lös egendom regleras i köplagen. Kategorin lös egendom är genom den negativa definitionen mycket heterogen, och eftersom köplagen i första hand tar sikte på varor, säger det sig självt att reg-lerna passar sämre för andra kategorier av lös egendom än varor. I fråga om byggnader på annans mark, som är lös egendom, finns därför en särskild regel att felreglerna i 4 kap jordabalken om fastighetsköp skall tillämpas, 1 § 4 st köplagen. Bostadsrätt, som ju även kan avse t ex ett radhus, undantas däremot inte; detta innebär att köp-lagen är tillämplig, vilket leder till en del skillnader, som kan verka omotiverade.
Ett köp av en bostadsrätt liknar ett köp av en villa-eller radhusfastighet på det sättet att köparen köper en bostad. Däremot avviker bostadsrättsköpet genom att kö-paren även ”köper in sig” i en bostadsrättsförening, vilket innebär att han även blir – indirekt via medlemskapet –delägare i föreningens fastighet. Detta innebär i sin tur att bostadsrättsköparen drar på sig delansvar för föreningens kostnader för underhåll av byggnaden och löpande kost-nader för drift och lån. Av den anledningen måste bo-stadsrättsköparen tänka på vissa saker som inte är aktu-ella vid fastighetsköp, se nedan under 5.
4. Felansvar
4.1. Allmänt
Både fastighet och bostadsrätt behandlas nedan. Om inget särskilt anges om fastighet eller bostadsrätt gäller det som sägs båda bostadstyperna. Termen köpeobjekt används som en samlingsbeteckning för båda bostads-typerna.
4.2. Fel i rättslig mening
Om köpeobjektet har en lägre standard än köparen har rätt att kräva, föreligger ett fel i rätttslig mening. Standar-den kan framgå av en konkret klausul i avtalet. Står det i avtalet att säljaren garanterar att vitvarorna i köket är till-verkade 1997, medan de i själva verket är tillverkade 1991, avviker köpeobjektet från denna konkreta standard; det rör sig då om ett s k konkret fel. Ett konkret fel kan före-ligga även då säljaren muntligen eller på annat sätt utan-för kontraktet lämnat uppgifter om köpeobjektet, som köparen tagit intryck av. Om köparen tycker att en sådan uppgift är viktig, är det dock lämpligt - för bevisningens skull – att uppgiften dokumenteras i en klausul i köpe-kontraktet.
I övriga fall, då det inte finns underlag för en konkret felbedömning, är man hänvisad till att göra en ab-strakt bedömning. Vad är – enkelt uttryckt – normal standard? Ett exempel: Gäller köpet en byggnad (eller en lä-genhet i en byggnad) som är 5 år gammal, har köparen fog att förutsätta att plastmattan och kaklet i badrummet fortfarande står emot vatten, medan han knappast kan göra det, om byggnaden är t ex 40 år gammal (såvida inte plastmatta och kakel är nyinsatt för några få år sedan). Det säger sig självt att det finns en ”gråzon” där det är svårt att avgöra vad som är normal standard, men en köpare måste räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar (jäm-för med köp av en gammal begagnad bil). Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med föreligger ett fel i rättslig me-ning.
Föreligger inte fel i rättslig mening är bedömningen redan på detta stadium klar; säljaren ansvarar inte.
Även om ett fel föreligger, är nästa fråga om säljaren också ansvarar för det.
4.3. Undersökningsplikt
Säljaren ansvarar inte för ett fel, om det är upptäckbart. Uttryckt på ett annat sätt: köparen har undersöknings-plikt. Detta innebär att, då en feltvist skall avgöras, man har att i efterhand avgöra om felet rent faktiskt har upp-täckts eller borde ha upptäckts. Som utgångspunkt räcker det med en lekmans undersökning. Om en normalt begå-vad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann under-sökning, är felet upptäckbart; då får köparen själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet, är det dolt; då ansvarar säljaren.
Detta innebär att en köpare, som inte har tillräckliga kunskaper, inte kan vara säker på att kunna göra under-sökningen själv. En sådan köpare bör anlita en tillräckligt kunnig lekman eller en tekniker.
Ibland kan det finnas symptom på fel (dålig lukt, fuktfläckar m m); då utvidgas undersökningsplikten, så att det inte längre räcker med den kunnige lekmannens undersökning. Då är måttstocken vad en tekniker skulle ha kunnat upptäcka. Ibland kan säljaren ge ett lugnande besked, t ex att det som symptomet indikerar är åtgärdat; då utökas inte undersökningsplikten. (Om parterna avta-lat viss konkret standard, reduceras köparens undersök-ningsplikt i den delen.) Säljaren ansvarar således om det finns ett fel och det är dolt.
Det bör betonas att det som sagts om undersök-ningsplikten gäller oavsett om en fastighetsköpare under-sökt fastigheten eller ej; fastighetsköparens undersök-ningsplikt är absolut.
Det som nu sagts om undersökningsplikt gäller i princip även för en bostadsrättsköpare men endast om han rent faktiskt undersökt köpeobjektet eller blivit upp-manad av säljaren att göra det och inte haft något skäl att låta bli att följa uppmaningen. En bostadsrättssäljare bör därför alltid uppmana köparen att undersöka köpeobjek-tet före köpet. Sammanfattningsvis ansvarar säljaren således för fel som är dolt.
4.4. Påföljder
Fastighetsköparen har rätt till prisavdrag; är felet väsent-ligt kan han även häva köpet. Prisavdraget skall kom-pensera köparen för att köpeobjektet har ett lägre värde med felet. Om köpeobjektet avviker från vad säljaren ut-fäst eller om säljaren varit försumlig, har köparen även rätt till skadestånd, t ex för kostnader för dubbelt boende om köpeobjektet behöver genomgå en mera omfattande reparation.
Bostadsrättsköparen har också rätt till prisavdrag; även han kan häva köpet om felet är väsentligt. Enligt köplagen har dock säljaren rätt att först få avhjälpa felet. Bostadsrättssäljaren är nästan alltid skadeståndsskyldig, men bara för s k direkt förlust. Om köpeobjektet avviker från vad säljaren utfäst eller om säljaren varit försumlig, har köparen rätt till skadestånd för all förlust.
4.5. Reklamation och preskription
Felansvaret kan falla bort, om köparen inte reklamerar inom skälig tid från det att han efter köpet märkt eller bort märka felet.
Felansvaret preskriberas för fastighetssäljaren efter tio år och för bostadsrättssäljaren efter två från tillträdet.
4.6. Upplysningsplikt?
Ansvarar en säljare för ett fel bara för att han själv känt till det? Svaret är nej. Om felet varit dolt vid köpet svarar säljaren just därför; då gör hans vetskap varken från eller till. Om felet varit upptäckbart får köparen stå för det själv; den omständigheten att säljaren känt till felet gör inte heller i detta fall vare sig från eller till.
Säljarens vetskap har således i princip ingen själv-ständig betydelse för felansvaret. Även om säljaren inte måste tala om vad han vet om köpeobjektet, kan det ändå rekommenderas att han lämnar upplysningar; har säljaren lämnat upplysningar om symptom på fel eller om ett fel han känner till, kan felet inte vara dolt för kö-paren. Säljarens upplysningar kan lämnas i en separat frågelista eller skrivas in i köpekontraktet för bevis-ningens skull.
4.7. Friskrivningar
En friskrivning har till syfte att begränsa det ansvar sälja-ren har för fel som är dolda. En friskrivning kan vara mycket konkret. Om en fastighetssäljare friskriver sig från ansvar för dräneringens funktion, kan köparen inte räkna med att dräneringen fungerar. En speciell egenskap be-skrivs. Samma resultat kan nås genom att säljaren helt en-kelt upplyser om att dräneringen inte fungerar, vilket kan verka mindre dramatiskt än att friskriva sig. Den precise-rade friskrivningen gäller bara just den egenskap som be-rörs; i övrigt har säljaren det vanliga ansvaret för fel som är dolda.
En friskrivning kan vara mera generell. Uttrycket ”i befintligt skick” är en tillräckligt tydlig formulering för att helt begränsa bostadsrättssäljarens men – egendomligt nog – inte fastighetssäljarens ansvar. En annan typ av fri-skrivning tar sikte på att skära av påföljderna och syftar också till en generell ansvarsbegränsning. En klausul, som säger att ”köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten” (eller bo-stadsrättslägenheten), innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för alla dolda fel. Det finns dock en begräns-ning; det vore knappast rimligt om säljaren, som friskrivit sig så generellt, slapp ansvar även för fel som han känt till men som inte varit upptäckbart (är felet upptäckbart svarar ju köparen själv för det enligt huvudregeln). Kän-ner säljaren till fel som är dolda för köparen, måste han därför upplysa om dem för att inte bli ansvarig trots att han friskrivit sig. Detsamma gäller då bostadsrättssäljaren sålt ”i befintligt skick” och lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen hade fog att förutsätta.
En allmänt hållen friskrivning begränsar inte heller-säljarens ansvar i fråga om en viss egenskap som han garanterat.
5. Övrigt att tänka på vid bostadsrättsköp
5.1. Medlemskap i föreningen ger skyldigheter
Som nämnts är bostadsrättsköpet speciellt på det sättet att köparen även ”köper in sig” i en bostadsrättsförening. Köparen blir indirekt delägare i föreningens fastighet. Bostadsrättsköparen drar på sig delansvar för föreningens kostnader för underhåll av byggnaden och löpande kost-nader för drift och lån.
En bostadsrättsköpare måste därför beakta ytterligare några tänkbara problem.
5.2. Månadsavgiften
Månadsavgiften motsvarar lägenhetens andel av förening-ens totala kostnader. Boendekostnaden för köparen är summan av räntekostnader för lån till köpeskillingen (re-ducerat med skatteavdrag på normalt 30 %) och månads-avgiften. Är månadsavgiften låg kan köparen ha råd att betala en högre köpeskilling. Är avgiften hög påverkar det priset nedåt. Det är dock viktigt att köparen tar reda på om det finns risk att månadsavgiften ökar.
5.3. Föreningens ekonomi Om föreningen har stora lån kan stigande räntor leda till ökande räntekostnader för föreningen; kostnaderna måste fördelas på medlemmarna och leder till högre månadsavgifter.
5.4. Husets ålder och underhåll
Om det hus där lägenheten är belägen är gammalt och dåligt underhållet, finns det stor risk att föreningen drar på sig ökande kostnader, t ex för byte av rörstammar el-ler renovering av hiss. Föreningen måste sannolikt låna pengar och ökande räntekostnader höjer månadsavgifte-rna. Köparen bör således ta reda på om kostsamma underhållsåtgärder redan är vidtagna eller om de är att vänta i en nära framtid.
5.5. Ytan
Uppgifter om bostadsytan stämmer sällan. Mätmetoder och mätnormer har varierat under åren. En köpare, som tycker att det viktigt att ytuppgiften är korrekt, bör därför fråga säljaren var uppgiften kommer ifrån och om upp-giften stämmer. En säljare, som är osäker, skall inte gå i god för uppgiften utan i stället uppmana köparen att själv mäta upp eller på annat sätt förvissa sig om ytan före köpet.
Bra att veta om Budgivning
vid försäljning av fastigheter, tomträtter och bostadsrätter som förmedlas av fastighetsmäklare
Information utgiven av Fastighetsmäklarnämnden i juni 2000
Vid köp av fastighet, tomträtt eller bostadsrätt är varken säljare eller köpare bunden förrän ett skriftligt köpeavtal undertecknats av dem båda. Innan dess kan säljare och köpare ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.
Mäklarens roll vid en försäljning
Mäklarens roll är att vara en opartisk länkmellan säljaren och köparen. Mäklarenfår därför inte vara ombud för någon avdem utan ska hjälpa båda parter.
Budgivningenär inte reglerad i lag
Det finns inga i lag bestämda regler förhur en budgivning ska gå till. Budgivningenkan ske på många olika sätt. Oftauppstår en budgivning spontant när detfinns flera spekulanter på ett objekt.
Olika former av budgivning
I praktiken sker budgivningen oftast enligttvå olika modeller.Vid s.k. sluten budgivning fårspekulanterna en viss tid på sig att lämnasina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklarenredovisar buden för säljaren. Spekulanternainformeras inte om varandras bud.Vid s.k. öppen budgivning lämnasbud till mäklaren, som löpande redovisarhögsta budet till säljare och till övrigaspekulanter. Spekulanterna får dåmöjlighet att bjuda över varandra.
Säljaren bestämmer över budgivningen
Säljaren bestämmer i samråd med mäklarenom det ska vara budgivning och hur den i så fall ska gå till. Men säljarenär aldrig juridiskt bunden av några överenskommelserbeträffande budgivningen,utan kan när som helst ändraformerna för budgivningen eller helt avbrytaden.
Mäklarens upplysningarom budgivningen
Spekulanterna ska informeras om hur eneventuell budgivning kommer att gå till.Alla har rätt att få veta vilka förutsättningarsom gäller och att få sakliga ochkorrekta uppgifter.Om säljaren har ställt upp vissa villkorför försäljningen, ska mäklaren informeraspekulanterna om det.
Säljaren bestämmer till vem han vill sälja och till vilket pris
Säljaren behöver inte sälja till den somlämnat det högsta budet.Säljaren är inte heller juridiskt bundenatt sälja till det pris som har angettsi en annons eller på annat sätt under försäljningen.
Säljaren kan när som helst avbryta en påbörjad försäljning
Det gäller även om han eller hon tagithjälp av en mäklare. Säljaren är inte juridisktbunden av ett löfte att sälja, inteens om det är skriftligt, och kan när somhelst ångra sig innan köpekontrakt skrivits.
Mäklaren får inte fatta egna beslut i fråga omförsäljningen
Mäklaren kan inte ge några löften tillnågon om att få köpa utan ska göra klartför spekulanterna att det är säljaren sombestämmer.Mäklaren får dock ge säljaren sakligaråd i valet mellan olika spekulanter.
Mäklaren måste alltid vidarebefordra bud
Till dess att ett köpekontrakt är undertecknatav säljaren och köparen måstemäklaren ta emot och vidarebefordra allabud till säljaren, även om buden inte lämnaspå det sätt som bestämts. Det är barasäljaren som kan besluta om ett bud avnågon anledning ska väljas bort; det kaninte mäklaren göra.
Mäklaren behöver inte ge en spekulant möjlighet att bjuda över någon annans bud
Eftersom det är säljaren som helt bestämmeröver budgivningen har en spekulantingen ovillkorlig rätt att få bjuda överett lämnat bud. Men oftast ligger det isäljarens intresse att mäklaren låterspekulanterna höja sina bud.
Spekulantens rättigheter under budgivningen
Vem som helst kan ge ett bud muntligteller skriftligt. Mäklaren och säljarenkan dock kräva att budet preciserastill ett bestämt belopp.
Att en spekulant har lämnat det högstabudet ger inte honom eller hennenågon rätt att få köpa.
En spekulant kan i sitt bud förenapriset med olika villkor.
Den som lämnar ett bud är inte juridisktbunden att stå kvar vid det; inteens om det lämnats skriftligen.
En spekulant kan inte räkna med attfå fortlöpande information av mäklarenom hur budgivningen och försäljningenfortskrider.
En spekulant har inte rätt att få vetavilka de övriga budgivarna är, vilkabud som lämnats eller vilka villkor somdiskuterats med andra spekulanter.
Information till spekulanterefter avslutad försäljning
En spekulant har inte rätt att få annan informationän att han eller hon inte fått köpa.